РБК Pro: Сколько стоит открыть коворкинг в регионах

Сми о нас
22.12.2020

Несмотря на пандемию, как минимум четыре коворкинга в регионах заявили об открытии — среди них и крупные московские сети, и местные предприниматели. Сейчас ожидается повышенный спрос на подобные площадки. Сколько денег нужно на открытие?

Что не так с региональными пространствами
Открытие коворкинга в экономсегменте имеет низкую маржинальность при таких же низких затратах. Запустить его можно примерно за 300 тыс. руб. Зачастую такое пространство повторяет структуру небольших антикафе: минимальный дизайн-проект, WiFi и место около розетки. Для старта необходим небольшой ремонт, закупка мебели и оргтехники. Все это обойдется примерно в 6 тыс. руб. за 1 кв. м.

В регионах площадь стандартного коворкинга составляет 50–100 кв. м. Содержать для такой площади отдельного администратора нерентабельно, чаще всего им становится сам владелец. Услуги клининга, юридического сопровождения отдаются на аутсорс или также выполняются руководителем компании. В таком случае коворкинг превращается в полноценную работу для основателя, а не в отдельное дело. Чтобы содержание подобных объектов превратилось в бизнес, их должно быть хотя бы три. Тогда уже можно нанимать сотрудников и делегировать им обязанности.

Такие пространства без дополнительных услуг работают «в ноль». Коворкинги выживают за счет дополнительных услуг. Например, с помощью введения услуги «Виртуальный офис». По этому тарифу компания получает пакет с минимальным временем нахождения в офисе, юридический адрес, секретарские и юридические услуги. Это приносит до 60% от дохода такого объекта, остальное приносит сдача рабочих мест. Средний чек на услугу «Виртуальный офис» — около 4 тыс. руб. в месяц. Стоимость рабочего места — тоже в районе 4 тыс. руб.

Сколько стоит открыть коворкинг в Москве
Инвестиции Статьи Meeting Point

То есть, офис на 50 кв. м, который рассчитан на 12 рабочих мест и к которому подключены три компании, при полной заполняемости в месяц приносит 60 тыс. руб. выручки. При этом примерно 39 тыс. руб. уйдет на аренду и технические затраты в коворкинге. При загрузке 80% такое пространство окупается в течение года без учета затрат на ФОТ (фонд оплаты труда). Поэтому открывать коворкинг в экономсегменте имеет смысл только в качестве дополнительного заработка, а не как основной бизнес.

После введения режима самоизоляции спрос на экономпространства, где преимущественно была open space рассадка, в регионах снизился практически до нуля, но достаточно быстро восстановился, превышая показатели до пандемии. У таких коворкингов есть своя аудитория, которая ценит их за невысокие цены и гибкость условий аренды. Современные же коворкинги в регионах ориентируются уже не на более низкую стоимость для резидентов, а на услуги, которые пространство готово предоставить.

Новая формация
Региональные коворкинги нового формата предоставляют резидентам общие зоны (open space, лаундж-зона и кухня), отдельные офисы, переговорные и Skype комнаты, а также зал для конференций. Коворкинги трансформируются под потребности компаний, которые выступают в качестве арендаторов, — гибкость аренды, сервисность пространства, отдельный офис.

Инвестиции на создание подобного пространства площадью 400–500 кв. м за пределами столицы составляют 10–14 млн руб. Такие коворкинги окупаются за 2,5–3,5 года при условии загрузки 70–80% за первые шесть месяцев.

Коворкинг в горах: как в США придумали новую модель горнолыжных курортов
Туризм Маркетинг Статьи

Открытие такого пространства стоит больших вложений, но дьявол, как известно, кроется в деталях. Цены на создание коворкингов в регионе не сильно отличаются от цен в Москве или Санкт-Петербурге и начинаются от 25 тыс. руб. за 1 кв. м. В среднюю цену входит ремонт от состояния shell&core (минимальная отделка офисного помещения — бетонная стяжка, стеклопакеты, подведенные вертикальные коммуникации), дизайн-проект, мебель, оборудование, а также коммуникации. Конечная смета будет зависеть от различных деталей: уровня звукоизоляции помещения, дизайн-проекта, системы вентиляции и других, на первый взгляд малозначительных факторов. Затем идут затраты на меблировку коворкинга и оснащение его необходимой техникой. В среднем для площади 500 кв. м на мебель уйдет около 2,7 млн руб.

Аренда пространства в регионе площадью 500 кв. м в среднем обходится в 300 тыс. руб. Обслуживает такое пространство команда из трех-семи человек в штате. Чаще всего нанимают пару администраторов и менеджера по продажам, а услуги маркетолога, юриста, бухгалтера и клининга отдают на аутсорс.

Перспективы региональных проектов
Для регионов формат коворкингов бизнес-класса новый, предложение формирует на него конечный спрос. Московский рынок растет ежегодно на 40%, но до сих пор составляет только 1,5% от офисной недвижимости. В течение трех-пяти лет он достигнет европейского уровня в 5%. Вместе с ростом столичного рынка вырастет и региональный — до 1–2%. Уже сейчас, в пандемию, есть предложения об открытии новых коворкингов на пустующих площадях торговых и бизнес-центров.

Основной конкурент коворкингов — классические офисы — будет неизбежно терять свою актуальность, освобождая место на рынке для сервисных пространств. Уже сейчас эту тенденцию мы видим в столице, но уверен, в ближайшие три-пять лет она дойдет и до региональных игроков. Занимая эту нишу сейчас, постепенно приучая региональную аудиторию к коворкингу, велик шанс укрепиться на рынке коммерческой недвижимости, не уступая столичным игрокам.

Виталий Паймуков, основатель сетей коворкингов «Аник» и ProfitRooms

Подробнее на РБК:
https://pro.rbc.ru/news/5fc7561e9a794775a8adbe76

Все новости