REPA: Где осесть коворкингу?

Сми о нас
18.12.2020

Московский рынок коворкингов растет ежегодно на 40%, но до сих пор составляет только 1,5% от офисной недвижимости. В течение 3-5 лет он достигнет европейского уровня в 5%. Вместе с ростом столичного рынка вырастет и региональный до 1-2%.  Уже сейчас, в пандемию, к некоторым сетям поступают предложения об открытии новых коворкингов на пустующих площадях торговых и бизнес-центров. Но не любое здание подойдет для его открытия, поэтому попробуем разобраться, какие подводные камни могут встретиться на этом тернистом пути.

Мой офис — моя крепость
Правильный выбор помещения для коворкинга – первый шаг к успешной реализации проекта. От его характеристик, расположения и других особенностей зависит, взлетит ли проект или нет. Строить коворкинг, который не будет соответствовать последним трендам – заранее обречь проект на провал. Учитывая срок окупаемости в 3-3,5 года, сразу становится очевидно, что выбор здания крайне важен. В этом случае нельзя упускать из вида ни одной детали, ведь на момент выбора объекта еще можно избежать ошибок, которые впоследствии превратятся в непоправимые недостатки. Неудачный выбор здания может обернуться низкой загрузкой, следовательно, убытками и закрытием.

Поэтому еще на стадии выбора объекта будущий основатель коворкинга должен ответить на ряд вопросов, среди которых:
Для кого создается коворкинг? Всех зайцев поймать вряд ли удастся, поэтому ваш продукт должен иметь конечного потребителя с конкретным запросом. Если целевая аудитория, например, IT-компании, то, в первую очередь, необходимо узнать, есть ли возможность оборудовать коворкинг быстрым и стабильным интернетом (спойлер – в регионах это не всегда технически возможно). По данным опроса студии архитектуры и интерьера Nota Bene, 99% IT-специалистов отметили, что им не столь важно наличие конференц-зала, но принципиальна система вентиляции, кондиционирования, а также значимо освещение и расположение окон. И у каждой аудитории имеются свои предпочтения и потребности.

В каком здании арендовать площадь? В регионах существует дефицит качественной коммерческой недвижимости, поэтому при подборе здания нужно ориентироваться не столько на заявленный класс, сколько на год постройки и качество. Например, многие офисные комплексы класса А возведены в середине нулевых и с тех пор явно устарели. Арендовать помещение в таком комплексе лишь из-за класса здания чревато проблемами, которые кажутся незначительными лишь на первый взгляд. Например, когда хороший коворкинг расположен в здании с одним лифтом, у которого всегда очередь. Такие мелочи портят впечатление и о коворкинге. Между тем, более современное здание класса B, в котором будет расположен премиум-коворкинг, может оказаться более привлекательным. Для пилотного объекта сети ProfitRooms мы выбрали строящееся здание IT-парка в Самаре. Строительные работы на объекте еще не завершены, но вакантных площадей для аренды уже нет. Это пример того, как правильно выбранное место изначально помогает набрать первых арендаторов.

Как до него можно добраться? Этот вопрос вытекает из предыдущего. В Москве только появляются коворкинги у дома, до регионов эта мода еще не дошла. Поэтому стоит обратить внимание на наличие хорошей транспортной развязки. Преимуществом для объекта будет наличие собственной/арендованной парковки для посетителей.

Что есть вокруг? Для бизнес-аудитории важна инфраструктура как в самом здании, так и вокруг него: кафе, магазины и т.д.  Поэтому коворкинг, окруженный панельными домами, выберут лишь те, кто живет неподалеку и хотел бы поработать вне дома.

На заметку: Все эти аспекты, безусловно, важны при выборе объекта для коворкинга. Но отсутствие части из них вполне может окупить качественный сервис и интересные мероприятия, проводимые в нем. Главное – помнить о потребностях своей целевой аудитории и стараться удовлетворить именно их.

Подводные камни
При планировании гибкого пространства имеет смысл прописать ряд требований к объекту. Помимо местоположения, транспортной доступности, парковки и инфраструктуры важно понимать возможности пространства, подходит ли оно для бизнес-задач. От планировки помещения зависят мобильность и быстрая трансформация пространства, которые так ценятся в коворкингах. Подобные нюансы должны быть отработаны еще на этапе выбора здания, но если глаз не наметан, можно посоветоваться с экспертами.

Даже если вас полностью устраивает внешняя оболочка здания, не спешите радоваться. Зачастую, застройщики делают упор только на фасадное оформление и экономят на коммуникациях в здании. Именно это и становится основной сложностью. У регионального рынка есть особенности: владельцы пока не готовы вкладываться в долгосрочные контракты. В Москве нормально обсуждать партнерство, когда собственник здания инвестирует в капитальный ремонт, а основатель коворкинга – в другие улучшения при условии раздела прибыли. В регионах же такой разговор может и не состояться.

В строящемся здании еще можно попытаться договориться о соразмерном разделении расходов на инженерные коммуникации: владелец берет на себя затраты в том размере, что у него заложены в изначальной смете, а остальные расходы оператор коворкинга возьмет на себя. Но зачастую региональные владельцы здания ведут диалог с позиции: «Платите аренду и делайте, что хотите». Поэтому все улучшения ложатся на плечи будущего владельца гибкого пространства.

Совет №1: Прописывать в договоре, что в случае его расторжения раньше срока, владелец возмещает капитальные затраты на инженерные коммуникации и согласованные неотделимые улучшения.

Другой важный аспект при работе со зданием в состоянии стройки — срок начала аренды. Если у вас есть какие-то дополнительные соглашения с застройщиком, то срок аренды должен начинаться после выполнения его части обязательств. На нашей практике имеется история, когда компания-застройщик обязалась переделать инженерную систему под нас, но сроки сдвинулись. В результате, мы уже были готовы запускать свою часть стройки, а арендодатель только начал переделывать систему. И все, сдача сдвигается, а арендный счетчик по договору уже начал действовать. Из ситуации вышли с позитивным итогом — договорились о небольших арендных каникулах.

Совет №2: Нужно дожидаться пока застройщик выполнит все свои обязательства, и лишь затем приступать к выполнению своей части работ, а последовательность действий прописать в договоре.

Во время строительства объекта много времени уделяется работе с командой застройщика. И, чаще всего, на словах все договоренности и обязанности кажутся понятными и простыми. Приведенной в примере выше ситуации можно было бы избежать, если фиксировать результаты каждой встречи. Мы для этого заполняем протокол встречи и рассылаем его всем участникам по электронной почте. В сопроводительном письме просим в случае несогласия с результатами встречи ответить в течение двух суток, или все достигнутые договоренности считаются одобренным и принятыми к исполнению.

Совет №3: Все договоренности должны быть зафиксированы в письменном виде.

Бонус-лайфхак: Собственники более охотно идут на соразмерное уменьшение арендной ставки, чем на арендные каникулы. Например, если договориться вместо двух месяцев арендных каникул, на месяц, а вместо второго попросить снизить арендную ставку за кв.м. на год, допустим, на 100 рублей, то можно сэкономить сумму, соразмерную с двумя полными месяцами аренды.

Выбор помещения для коворкинга немаловажная деталь, дополняющая общую картину, как одна из частей пазла. Без нее пейзаж будет неполным. Здания высокого класса в центре города уже хорошо зарекомендовали себя: чаще всего в них нет малых офисов, но есть на них спрос. Коворкинг и объект в таком случае дополняют друг друга: здание делится имеющимся трафиком, а коворкинг удовлетворяет конечный спрос.

Источник - REPA https://repa-pr.ru/gde-osest-kovorkingu/

Все новости